안녕하세요! 주택연금에 관심을 가져주셔서 감사합니다. 이번 포스팅에서는 주택연금의 가입 조건, 단점, 그리고 수령 금액에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택을 통해 안정적인 노후 생활을 준비하고자 하는 분들에게 유익한 정보가 될 수 있도록, 쉽게 이해할 수 있도록 설명드리겠습니다.
주택연금이란
주택연금은 고령자가 자신의 주택을 담보로 금융기관에 제공하고, 그 주택에 계속 거주하면서 매달 일정한 금액을 연금 형태로 수령하는 제도입니다.
이 과정에서 대출을 받은 사람이 사망하면, 금융기관은 해당 주택을 매각하여 지금까지 대출된 금액과 이자를 회수하게 됩니다. 국가가 이 연금 지급을 보장하기 때문에, 연금이 중단될 걱정은 없습니다.
주택연금 수령액 계산
주택연금수령액계산을 위해 일단 수령방식과 상품종류에 대해 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
상품종류
| 구 분 | 내 용 |
| 일반주택연금 | 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령 |
| 주담대 상환용 주택연금 |
주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령 |
| 우대지급방식 | 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령 |
수령액 계산방식
| 구 분 | 내 용 | |
| 종신방식 | 정액형 | 월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하는 방식 |
| 초기증액형 | 월지급금이 최초 주채무 실행일부터 일정기간 동안(3년, 5년, 7년 또는 10년 중 선택)은 정액형보다 많고, 그 이후부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식 | |
| 정기증액형 | 최초 주채무 실행일의 월지급금이 정액형보다 적고 36개월마다 4.5%씩 증가하는 방식 | |
| 확정기간방식 | 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식(대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정) | |
수령금액 계산
종신지급방식의 정액형으로 2024년 3월 1일 기준입니다.(거의 대부분의 주택연금 이용자 분들이 지급방식으로 종신방식을, 지급유형은 정액형을 이용 중입니다.)
아래 표를 참고하셔서 본인의 연령(부부 중 연소자 기준)과 주택가격을 맞춰보시면 수령가능액을 확인하실 수 있습니다.
단, 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정됩니다.
1. 일반주택(종신지급방식, 정액형) / 단위: 천 원
60세 기준, 3억 아파트 주택연금은 대략 매월 59만 4천 원을 수령하게 되고, 65세 기준 5억 집 주택연금은 대략 매월 120만 1천 원을 수령하게 됩니다.
2. 노인복지주택(종신지급방식, 정액형) / 단위: 천 원
지방자치단체에 신고된 노인복지주택이 해당됩니다.
3. 주거목적 오피스텔(종신지급방식, 정액형) / 단위: 천 원
주택가격 계산
주택연금의 월지급금을 결정할 때 사용되는 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 기준으로 합니다.
아파트의 경우, 한국부동산원 시세와 KB국민은행 시세를 순서대로 적용하며, 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택이나 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통해 산정된 시세를 반영합니다.
주택연금 산정 시 적용되는 주택가격 기준은 다음과 같습니다.
1. 한국부동산원의 인터넷 시세
2. 국민은행의 인터넷 시세
3. 공시가격(공시가격이 없을 경우 시가표준액)
4. 한국주택금융공사와 협약을 맺은 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액
이때, 1번 또는 2번 기준으로 산정할 경우 아파트의 최저층은 하한평균가를, 그 외의 층은 중간값(한국부동산원 시세의 상한 평균가와 하한평균가의 평균) 또는 일반평균가(KB국민은행 시세)를 사용합니다.
또한, 신청인이 요청할 경우 감정평가액을 우선적으로 적용할 수 있으며, 이때 발생하는 감정평가 비용은 신청인이 부담해야 합니다.
시세가 12억 원을 초과하는 경우에는 월지급금 산정 시 12억 원을 기준으로 계산됩니다.
주택연금 예상연금조회(계산기)
아래 버튼을 선택하시면 예상연금조회 페이지로 이동됩니다. 궁금하신 분들은 본인의 예상연금액을 계산해 보시기 바랍니다.
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주택연금 가입조건 자격 수령나이
주택연금의 가입 조건, 자격, 그리고 수령 나이에 대한 정보는 다음과 같습니다.
| 구 분 | 내 용 |
| 가입연령 | 부부 중 1명이 만55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민 |
| 주택보유수 | 부부기준 공시가격 등이 12억원 이하 주택소유자(다주택자라도 합산 가격이 12억이하면 가입 가능, 공시가격 등이 12억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 처분 시 가입 가능) |
| 대상주택 | 주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔 |
| 거주요건 | 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 함 |
| 채무관계자 자격 | 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능) |
가입 조건 및 자격
1. 연령 요건
- 주택연금에 가입하려면 신청자(또는 부부 중 한 명)가 만 55세 이상이어야 합니다.
- 단, 수령나이는 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다.
2. 주택 조건
- 주택의 공시가격이 12억 원 이하인 경우에 가입할 수 있습니다. 이는 최근에 공시가격 기준이 9억 원에서 12억 원으로 완화된 것입니다.
- 다주택자도 가입이 가능하며, 여러 주택의 합산 공시가격이 12억 원 이하일 경우 자격이 부여됩니다.
- 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스텔이나 노인복지주택 등도 포함됩니다.
3. 거주 요건
- 신청자 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보 주택과 일치해야 합니다.
수령 나이 및 지급 방식
- 수령 시작 나이
- 주택연금은 만 55세 이상부터 수령할 수 있으며, 나이가 많을수록 월 수령액이 증가합니다.
- 지급 방식: 주택연금은 크게 세 가지 방식으로 제공됩니다.
- 정액형: 매월 동일한 금액을 지급받는 방식
- 초기증액형: 초기 몇 년간 더 많은 금액을 수령하고 이후에는 줄어드는 방식
- 정기증가형: 초기에는 적게 받고, 이후에 매년 일정 비율로 수령액이 증가하는 방식
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주택연금 이자율 초기보증료
주택연금 대출이자율
주택연금 대출이자는 매달 발생하지만, 실제로 현금으로 납부되는 것이 아니라 대출잔액에 더해지는 방식으로 처리됩니다. 이로 인해 이자가 복리로 계산되어 부채가 증가하게 됩니다.
주택연금 계약이 종료된 후, 가입자나 배우자가 사망한 뒤 주택을 처분하여 이자와 대출금을 한꺼번에 상환합니다.
만약 가입자가 중도 상환을 원할 경우, 수시로 이자를 상환할 수 있습니다.
대출금리는 기준금리(CD 91일물 또는 COFIX)와 가산금리(각각 1.1%, 0.85%)를 합산하여 결정되며, CD는 3개월 변동금리, COFIX는 6개월 변동금리입니다.
주택연금 보증료
주택연금 가입 시에는 초기 보증료와 연 보증료가 부과됩니다.
1. 초기 보증료
주택 감정가의 1.5%를 부담하게 됩니다. 예를 들어, 주택 가격이 7억 원이라면 초기 보증료로 약 1050만 원을 납부해야 합니다.
2. 연 보증료
매년 대출 잔액에 대해 0.75%의 보증료가 부과됩니다. 이 금액은 복리로 계산되기 때문에 시간이 지남에 따라 부담이 증가할 수 있습니다.
이 보증료는 대출잔액에 가산되며, 계약 종료 시 정산됩니다.
| 구 분 | 내 용 |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5%를 최초 가입할 때 납부 |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.75%를 매달 나눠서 납부 |
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주택연금 신청방법
문의와 신청은 주택이 위치한 지역의 지사에 직접 방문하여 진행하거나, 온라인을 통해 할 수 있습니다.
보증 심사와 보증서 발급이 완료되면 금융기관에 가셔서 금융거래를 체결한 후 주택연금을 수령하시면 됩니다.
아래 버튼을 클릭하시면 한국주택금융공사 신청안내 페이지로 이동합니다.
주택연금 신청 방법은 다음과 같습니다.
1. 사전 상담: 한국주택금융공사 홈페이지 또는 고객센터를 통해 사전 상담을 받습니다.
2. 신청서 제출: 신청서와 필요한 서류를 준비하여 가까운 한국주택금융공사 지사를 방문하거나, 온라인으로 제출합니다.
3. 심사 및 평가: 신청 후, 주택에 대한 감정평가와 신청자의 자격 심사가 진행됩니다.
4. 약정 및 설정: 심사 통과 후, 보증약정 체결 및 근저당권 설정을 완료합니다.
5. 연금 수령: 절차 완료 후 월별 연금 지급이 시작됩니다.
더 자세한 내용은 아래 영상을 참고하시기 바랍니다.
주택연금 장단점
장점
1. 평생 거주와 지급 보장: 주택에 계속 거주하면서 평생 연금을 받을 수 있습니다.
2. 국가 보증: 국가가 연금 지급을 보증하므로 안정적입니다.
3. 세제 혜택: 주택연금은 다양한 세금 혜택을 제공합니다.
4. 합리적 상속: 배우자에게 상속이 원활하게 이루어집니다.
5. 기초연금과의 연계: 주택연금은 기초연금 수급에 불리하게 작용하지 않으며, 재산의 소득 환산액에서도 차감됩니다.
단점
1. 주택 가격 상승 반영 불가: 연금 계산 시 주택 가격 상승이 반영되지 않습니다.
2. 비용 발생: 이자, 보증료 등의 비용이 발생합니다.
3. 재개발 및 재건축 시 제약: 재건축 시 한국주택금융공사의 1순위 저당권 유지로 인해 이주비 대출 등을 받기 어려울 수 있습니다.
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주택연금 상속 중도해지
상속
주택연금 가입자가 사망할 경우, 배우자는 특별한 절차 없이 연금 수급권과 주택 거주 권리를 그대로 승계받을 수 있습니다.
다만, 주택을 상속받으려는 다른 상속인들이 있으면, 그들과 협의하여 주택 소유권을 확보해야 합니다.
상속 과정에서 대출 원금과 이자는 주택을 매각한 후 상환하게 되며, 잔여 금액이 있으면 상속인에게 귀속됩니다.
부부 모두 사망한 후에는 주택을 처분하여 그동안 수령한 연금액, 보증료, 대출 이자 등을 정산하게 됩니다. 만약 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 추가로 청구하지 않습니다.
반대로, 주택을 처분한 후 남은 금액이 있다면 그 잔액은 상속인에게 돌아갑니다. 이를 통해 상속인들이 추가 부담 없이 남은 자산을 상속받을 수 있게 됩니다.
| 금액비교 | 정산방법 |
| 주택처분금액 > 연금지급총액 | 남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감 |
| 주택처분금액 < 연금지급총액 | 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음 |
연금지급총액 = ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자
중도해지
주택연금은 가입 후에도 중도 해지가 가능합니다. 그러나 중도 해지 시, 그동안 발생한 이자와 보증료를 한꺼번에 상환해야 하며, 이로 인해 반환금액이 예상보다 적을 수 있습니다.
해지 후에는 다시 주택연금에 가입할 수 없습니다. 중도 인출이 가능한 경우도 있지만, 이 경우 월 지급금이 크게 감소할 수 있습니다.
주택연금을 중도해지하려면 먼저 관할 지사나 취급 금융기관에서 현재 연금대출잔액을 확인해야 합니다.
상환해야 할 금액은 연금지급액(월 수령액과 개별 인출금), 보증료(초기 보증료와 연 보증료), 그리고 대출 이자를 합산한 금액입니다.
이 금액을 금융기관에서 모두 상환한 후, 상환 영수증을 관할 지사 담당자에게 제출하고, 주택연금 관련 등기 말소 절차를 문의하여 완료합니다.
마무리...
오늘 포스팅이 주택연금에 대해 궁금하셨던 점들을 해결하는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 주택연금은 노후 생활의 든든한 지원이 될 수 있는 제도인 만큼, 꼼꼼히 살펴보시고 현명한 결정을 하시길 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다!